Будет ли дорожать жилье в Ида-Вирумаа?
Если в Таллинне вовсю говорят об окончании бума на квартиры, то на Северо-Востоке ситуация выглядит несколько иначе.
Как и в других регионах Эстонии, в Ида-Вирумаа в последние год-полтора наблюдается рост цен на жилье, вызванный теми же причинами, что и пресловутый бум в столице. Причины эти — снижение средней процентной ставки, доступность кредитов и определенный рост доходов населения. Однако скачкообразный рост наблюдается не повсеместно. Более того, ажиотажная паника, результатом которой стала торговля квартирами со спальнями без окон и другие вызывающие изумление случаи, совершенно нехарактерна для Ида-Вирумаа. Обзор, подготовленный на основе данных крупнейших в Эстонии бюро недвижимости, дает наиболее полное представление о происходящем в регионе и о тех тенденциях, которые вероятны в ближайшем будущем.
Йыхви
Начавшийся еще в 2005 году рост спроса на квартиры в Йыхви привел к повышению стоимости жилья, которое продолжается и по сей день.
В среднем за год цены на жилье в Йыхви увеличиваются на 25-30 %. При этом, в отличие от Таллинна, дорожает далеко не все жилье. Так, квартиры, находящиеся в плохом состоянии, долго не ремонтированные, за год подорожали менее, чем на 25 %, тогда как более всего выросли в цене квартиры "с высокими потолками" — т.е. жилье из так называемого, "старого фонда". Традиционно наибольшим спросом пользуются 1 и 2-комнатные квартиры, средний период продажи которых не превышает трех месяцев.
Примечательно, что после завершения строительства Йыхвиского концертного зала поползли вверх цены на квартиры в домах на прилегающих к нему улицах Кааре и Пуру.
Покупательский интерес в отношении 1-2-квартир подхлестывает и возрастающая потребность на аренду квартир, а также рост цен на аренду. Многие из людей, купивших квартиры, предпочитают тут же сдавать их в аренду в надежде получить стабильный источник дохода.
Проектов нового жилья в Йыхви пока не запущено, но в стадии подготовки находится участок между улицами Вески и Раквере.
Прогноз
Учитывая высокую потребность в жилье, есть все предпосылки к тому, что цены на типовые квартиры в прилегающих к центру районах Йыхви продолжат сдержанный рост.
Ожидается, что более всего будет ощущаться рост цен на квартиры с современной отделкой и измененной планировкой. Это же относится и к квартирам из, так называемого, старого жилого фонда. Спрос на жилье, находящееся в плохом состоянии и требующее ремонта, скорее всего, расти не будет.
Силламяэ, Кохтла-Ярве и другие города
В разных городах Ида-Вирумаа цены на квартиры меняются по-разному. Более всего за последний год подорожало жилье в Нарва-Йыэсуу, поскольку в этом курортном городке квартир, выставленных на продажу, значительно меньше, нежели частных домов. Спрос превышает предложение, что и стало причиной быстрой продажи новых квартир по цене от 12000 до 14000 крон за квадратный метр.
В Силламяэ в последний год рост цен носит стабильно-сдержанный характер, поскольку резкий скачок стоимости жилья произошел здесь немного раньше. Примечателен проект нового жилья на улице Ранна, инициатором которого была строительная компания Kolle. В целом, в отношении Силламяэ надо отметить, что строительство нового порта пока не оказало ожидаемого эффекта.
В Кохтла-Ярве — прежде всего, в Ахтме и Таммику — цены на квартиры из, так называемого, старого фонда за год поднялись в цене в среднем на 20-35 процентов.
В Кивиыли и Пюсси жилье в цене стабильно не меняется.
Для всех квартир в городах Ида-Вирумаа характерно очень большое различие по стоимости, в зависимости от расположения, планировки, состояния дома и внутренней отделки. Если говорить о тенденциях роста, то они наиболее четко просматриваются в Тойла и Йыхви. В отношении других городов Ида-Вирумаа можно говорить о стабильности цен на квартиры или о сдержанном подорожании жилья, которое явно недооценено.
Если говорить о рынке частных домов, то темпы роста цен на них явно невелики, что связано, как с низким спросом, так и с недостаточным предложением. Самыми распространенными сделками являются купля и продажа старых особняков, нуждающихся в реконструкции.
При этом наиболее востребованы частные дома в Тойла и Нарва-Йыэсуу, что, естественно, обусловлено их удачным расположением на живописном морском побережье и развитой инфраструктурой. Стоимость домов в обоих городках находится в промежутке от 700 тысяч до 2,4 млн. крон. А, к примеру, новые и отремонтированные особняки доходят в цене до 2,7 млн. крон.
Нарва
На фоне продолжающегося роста цен на квартиры в Нарве, происходит постепенное разграничение жилья по типу, возрасту и ценовым классам. В то же время наблюдается высокая потребность в жилье, которая даже напоминает ситуацию, имевшую место в 2003-2004 годах, когда накануне вступления в Евросоюз возник дефицит. Если в тот период владельцы квартир не хотели продавать свои квартиры в надежде, что вступление в ЕС приведет к резкому подорожанию жилья, то теперь их надежды связаны с перспективой введения евро. Очевиднее всего, этот искусственный дефицит будет исчезать по мере того, как станет окончательно ясно, что введение европейской валюты само по себе цены не поднимет.
Поэтому в начале 2007 года есть основания ожидать появления большого количества квартир, выставленных на продажу, что, тем не менее, вряд ли приведет к снижению цен. Квартиры в Нарве и так, по сравнению с другими регионами Эстонии, стоят дешево и, скорее всего, будут только дорожать.
Если говорить об уже свершившемся росте цен в Нарве, то в начале 2005 года он был сдержанным (на 5-10 % за полугодие), а в конце года значительно ускорился на 15-25 % за полугодие. В этот период сформировалось различие цен, в зависимости от районов. Так, в домах на Кренгольми квартиры, как правило, дешевле на 20 %, в Солдино — примерно на 10 %. Связано это с тем, что жилой фонд этих районов старее (построен в 1960-70-х годах), и, по сравнению с другим районами Нарвы, инфраструктура здесь менее развита.
Наибольшим спросом пользуются 2- и 3-х комнатные квартиры в кирпичных "девятиэтажках", тогда как интерес к 1- и 4-х комнатным значительно ниже. Типичными покупателями квартир в Нарве являются сами жители города, чей достаток позволяет брать займы в банке. "Инвесторов" из других регионов Эстонии, желающих заработать на росте цен, встречается крайне мало.
Прогноз
В ближайшее время рост цен на квартиры в Нарве продолжится, что связано с упоминавшимся ранее недостатком квартир. Однако во второй половине текущего года ситуация может изменится, и с увеличением количества выставленного на продажу жилья, цены стабилизируются.
Кроме того, есть основания говорить об уравнивании цен, поскольку нынешняя ситуация, когда 2-комнатная "хрущевка" стоит в два раза меньше, чем квартира с более современной планировкой, абсолютно не логична. Определенного уравнивания стоит ожидать и в отношении расположения жилья, ведь так же нелогично, что квартиры на Таллиннском шоссе стоят намного дороже, чем в прилегающих районах.
Сергей Ковалев, PROFIL.ee, delfi.ee, 19.07.06
Similar articles:
Экономика → На рынке недвижимости Ида-Вирумаа наступил штиль
Экономика → ''Хансапанк'' предсказывает Ида-Вирумаа стремительное развитие
Экономика → Цены на жилье разнятся от 2 до 12 тысяч за квадратный метр